قراردادهای ساختمانی و پیمانکاری

بیشتر اختلاف‌ها از قرارداد شروع می‌شود

بیشتر اختلاف‌های ساختمانی ریشه در خود قرارداد دارد: قیمتی که کسی استثناهایش را نخوانده، یا تغییری که سر کار توافق شده و هیچ‌وقت روی کاغذ نیامده. بخش بزرگی از کار دفتر در همین مرحله است: درست کردن قرارداد پیش از امضا، و آماده کردن مدارکی که کار با آن‌ها پیش می‌رود.

بسیاری از قراردادهای ساخت خانه در نیو ساوت ولز روی فرم‌های آماده بسته می‌شود، مانند فرم‌های انجمن صنعت مسکن (HIA) یا Master Builders. این فرم‌ها رایج‌اند، اما شرط‌های ویژه، پیوست‌ها و جاهای خالی آن‌هاست که تعیین می‌کند قرارداد به سود کدام طرف است. دفتر همین بخش‌ها را دقیق می‌خواند.

اگر مالک هستید: حمایت‌هایی که قانون به شما داده

قانون ساختمان‌سازی مسکونی نیو ساوت ولز (Home Building Act 1989) برای کار ساختمانی روی خانه حمایت‌هایی دارد که در قرارداد تجاری معمولی نیست. این حمایت‌ها برای هر مالکی است که کار ساختمانی روی خانه‌اش را به سازنده می‌سپارد، چه خودش در آن زندگی کند چه نه. برای developer وضع فرق دارد. در این قانون، developer کسی است که کار ساختمانی برای او در ساختمان یا مجموعهٔ مسکونی‌ای انجام می‌شود که چهار واحد یا بیشتر از آن متعلق به اوست یا خواهد بود، و قانون چند حالت دیگر را هم در همین گروه می‌آورد. قرارداد سازنده با developer مهلت انصراف ندارد، و قانون لازم نمی‌داند که بیمهٔ جبران خسارت ساختمان مسکونی او را پوشش دهد، اما سقف پیش‌پرداخت و تضمین‌های قانونی برای او هم برقرار است. دفتر پیش از امضا، قرارداد سازنده را با این موارد می‌سنجد:

• قرارداد کتبی. برای کار بالای ۵٬۰۰۰ دلار (با GST) قرارداد کتبی، تاریخ‌دار و امضاشده لازم است که نام طرفین، شمارهٔ پروانهٔ پیمانکاری سازنده، شرح کار، نقشه‌ها و مشخصات و قیمت (اگر معلوم است) در آن آمده باشد. برای کار بالای ۲۰٬۰۰۰ دلار، قرارداد باید مطالب بیشتری هم داشته باشد، از جمله تضمین‌های قانونی، اطلاعیهٔ مهلت انصراف، هزینهٔ بیمهٔ جبران خسارت ساختمان مسکونی (home building compensation insurance)، قیمت در صفحهٔ اول، و مدارکی که آیین‌نامه لازم می‌داند.
• پیش‌پرداخت. سازنده نمی‌تواند بیش از ۱۰ درصد مبلغ قرارداد پیش‌پرداخت بگیرد.
• بیمه پیش از هر پرداخت. در بیشتر کارهای بالای ۲۰٬۰۰۰ دلار، سازنده پیش از دریافت هر مبلغی باید این بیمه را داشته باشد و گواهی آن را به شما بدهد. این بیمه برای وقتی است که سازنده ورشکسته شود، فوت کند یا ناپدید شود و کار ناتمام بماند یا عیبش رفع نشود.
• مهلت انصراف. در قرارداد بالای ۲۰٬۰۰۰ دلار معمولاً می‌توانید تا پنج روز کاری کامل پس از دریافت نسخهٔ امضاشدهٔ قرارداد، با اعلام کتبی آن را فسخ کنید.
• تضمین‌های قانونی. قانون تضمین‌هایی دربارهٔ کیفیت کار و مصالح در قرارداد می‌گذارد که با هیچ شرطی نمی‌شود حذفشان کرد.

اگر سازنده یا پیمانکار هستید: قانون تضمین پرداخت

قانون تضمین پرداخت در صنعت ساخت (Building and Construction Industry Security of Payment Act 1999) زمان‌بندی کوتاهی دارد، و سازندگان و پیمانکاران از آن برای دریافت پول کار انجام‌شده استفاده می‌کنند. سازنده یا پیمانکار درخواست پرداخت (payment claim) می‌فرستد و هر کسی که آن را دریافت می‌کند، چه مالک باشد، چه انبوه‌ساز (developer)، چه سازندهٔ اصلی، چه پیمانکار جزء، باید به‌موقع و درست پاسخ بدهد، وگرنه ممکن است کل مبلغ درخواستی را بدهکار شود. این قانون اکنون شامل مالکان خانه هم می‌شود. اگر اختلاف ادامه پیدا کند، کار به adjudication می‌رسد: روشی سریع و قانونی برای حل اختلاف پرداخت نزد adjudicator مستقل. مبلغی که adjudicator تعیین می‌کند باید ظرف مهلت کوتاهی پرداخت شود، اما حق طرفین برای رسیدگی نهایی در دادگاه یا مرجع شبه‌قضایی از بین نمی‌رود. دفتر درخواست پرداخت و پاسخ به آن را تنظیم می‌کند و در صورت لزوم، درخواست adjudication یا پاسخ به آن را آماده می‌کند.

دفتر برای مالکان، انبوه‌سازان (developer)، سازندگان، پیمانکاران و پیمانکاران جزء کار می‌کند، اما در هر پروژه فقط برای یک طرف.

کار ما

• قرارداد ساخت خانه، از جمله فرم‌های HIA و Master Builders و قراردادهای اختصاصی
• بررسی قرارداد پیش از امضا
• قرارداد اصلی پیمانکاری و قرارداد پیمانکار جزء
• تغییر در کار و تمدید مهلت
• پیش‌پرداخت و پرداخت‌های مرحله‌ای
• درخواست پرداخت و پاسخ به آن
• درخواست adjudication و پاسخ به آن
• گواهی وکیل برای کوتاه کردن یا حذف مهلت انصراف
• عیوب ساختمان و تضمین‌های قانونی
• پرسش‌های مربوط به بیمهٔ جبران خسارت ساختمان مسکونی
• اخطار فسخ و تعلیق کار
• دعاوی ساختمانی مسکونی در NCAT (مرجع شبه‌قضایی مدنی و اداری نیو ساوت ولز، که دادگاه نیست)
• قرارداد تأمین کالا و شرایط فروش برای پیمانکاران (انگلیسی)

واژه‌هایی که در قرارداد می‌بینید

قرارداد ساختمانی استرالیایی پر از اصطلاحاتی است که معنای دقیقشان مهم است. چند نمونه:

• Variation (تغییر در کار): هر کاری که به کار اصلی قرارداد اضافه یا از آن کم می‌شود. در قرارداد ساخت خانهٔ بالای ۵٬۰۰۰ دلار، هر توافق برای تغییر قرارداد یا نقشه‌ها و مشخصات باید کتبی باشد و هر دو طرف آن را امضا کنند. در هر قراردادی بهتر است قیمت تغییر هم پیش از انجام کار، کتبی توافق شود.
• Extension of time (تمدید مهلت): افزایش زمان تحویل کار به دلیل‌هایی که قرارداد پذیرفته، مانند باران یا تغییر در کار.
• Liquidated damages (خسارت تأخیر توافقی یا وجه التزام): مبلغی، معمولاً برای هر روز یا هفته، که قرارداد برای تحویل دیرتر از موعد تعیین کرده و معمولاً سازنده به مالک می‌پردازد.
• Practical completion (تکمیل عملی): مرحله‌ای که کار جز عیوب جزئی تمام شده و قابل استفاده است. قرارداد معمولاً پرداخت آخر و برخی مهلت‌ها را به این تاریخ وصل می‌کند.
• Defects liability period (دورهٔ رفع عیب): دوره‌ای در قرارداد که سازنده در آن باید برای رفع عیب برگردد. این دوره جای تضمین‌های قانونی را نمی‌گیرد، و مهلت طرح دعوا برای نقض تضمین‌های قانونی با پایان این دوره تمام نمی‌شود.
• Retention (سپردهٔ حسن انجام کار): بخشی از هر پرداخت که به‌عنوان وثیقهٔ انجام درست کار نگه داشته می‌شود و بعداً، طبق قرارداد، آزاد می‌شود.

چه وقت با دفتر در میان بگذارید

• پیش از امضای هر قرارداد ساخت یا قرارداد پیمانکاری.
• همان روزی که درخواست پرداخت به دستتان می‌رسد، چون مهلت پاسخ کوتاه است و از روز ابلاغ می‌گذرد.
• همان روزی که درخواست adjudication به دستتان می‌رسد، یا اگر سازنده یا پیمانکار هستید، همان روزی که پاسخ به درخواست پرداختتان را دریافت می‌کنید.
• به‌محض اینکه متوجه می‌شوید اطلاعیهٔ مهلت انصراف در قرارداد نیامده، چون حق فسخ در این حالت فقط ۷ روز می‌ماند.
• وقتی سازنده بیش از ۱۰ درصد پیش‌پرداخت می‌خواهد، یا پیش از دادن گواهی بیمه به شما، پول می‌خواهد.
• وقتی عیبی می‌بینید، به‌ویژه اگر مهلت طرح دعوا برای نقض تضمین‌های قانونی رو به پایان باشد.
• وقتی اخطار فسخ یا تعلیق کار دریافت می‌کنید یا می‌خواهید بفرستید.

مهلت‌ها در هر حال می‌گذرند و دفتر فقط پس از امضای قرارداد حق‌الوکاله می‌تواند اقدام کند، پس شرح کار را هرچه زودتر بفرستید.